청약준비하고 계신가요? 내집마련을 꿈꾸는 분들이나 청약 당첨이후 돈을 마련할 수 없어서 어쩔 수 없이 팔아야만 하는 상황도 대비하셔야 합니다. 분양권 매도시 주의사항과 분양권 양도소득세가 바꼈기 때문에 계산법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
분양권 매도시 주의사항 3가지
01. 모집공고문 확인하기
- 전매는 입주전 매매를 의미하고, 전매 제한은 입주전에 매매를 할 수 없다는 의미입니다. 그럼 내가 청약을 넣은 아파트가 전매 제한이 있는지는 어떻게 알 수 있을까요? 그걸 알려면 입주자 모집 공고문을 확인해야 합니다.
입주자 모집 공고문을 확인할 수 있는 사이트는 많지만 대표적으로 청약홈과 아실이 있습니다. 청약홈은 청약 입주자 공고문 확인하기 신청을 할 때 많이 보셨을 사이트입니다. 청약홈에서 확인하는 방법은 아래를 참조해주세요.
청약홈→APT→분양정보/경쟁률→아파트이름 또는 날짜별 조회→아파트리스트 확인가능 → 주택명 클릭
모집공고문보기 다운로드 → 전매제한 및 거주의무기간 확인
다음은 아실 사이트입니다. 아실 사이트에서 확인하는 방법은 아래를 참조해주세요.
분양클릭 → 아파트이름 검색 → 맨 아래로 스크롤 내리면 모집공고문 다운로드 가능
02. 전매제한 및 실거주의무기간 확인하기
- 단지 주요 정보를 보시면 전매제한 정보를 보실 수 있습니다. 위 아파트는 전매제한이 1년입니다. 즉 최초 당첨자 발표일로부터 1년 동안 분양권 상태로 거래를 하지 못한다는 의미입니다. 그럼 전매제한만 없으면 괜찮을까요? 아닙니다. 여기서 꼭 확인하실 부분이 실거주 의무기간도 함께 확인을 해야 합니다.
여기서 실거주 의무는 무슨 뜻일까요? 분양가상한제 적용 단지에서 아파트를 분양 받은 사람은 최초 입주일로부터 정해진 기간 동안 실제로 거주를 해야 한다는 의미입니다. 실거주의무기간이 있는 동안에는 분양권 거래는 할 수 없습니다.
모집공고문에서 전매제한과 실거주 의무가 없다면 매매가 가능합니다. 그런데 간혹 전매제한은 풀리고 실거주 의무가 있는 경우가 있습니다. 이런 경우는 분양권 상태로는 매매가 불가합니다.
따라서 청약 신청을 하기 위해서 입주자 모집공고문을 확인할 때 전매제한뿐 아니라 실거주 의무까지 있는지 꼼꼼하게 확인을 해야합니다.
| 분양권 매도확인 방법 | ||
| 전매제한 | 실거주의무기간 | 분양권 매도 |
| 없음 | 없음 | 매매가능 |
| 1년 | 없음 | 1년동안 분양권 상태로 매매불가(X) |
| 없음 | 2년(실거주의무 3년유예) | 아파트 분양받은사람들이 당장 입주를 안해도 되고, 전세를 줄 수 있습니다. 단, 3년뒤에는 90일이내에 입주를 해서 2년동안 실거주를 해야 합니다. 규제가 변경될 수 도 있지만 현재는 이런 상황입니다. |
03. 양도세 확인하기
- 최근에 양도세 계산법이 완전히 달라진 거 알고 계셨나요? 아직 모르고 계셨다면 지금부터 집중해 주셔야 됩니다. 결론부터 말씀드리면 분양권 양도세가 더 커졌습니다. 좋은 소식은 아닙니다. 그럼 질문하나 드리겠습니다.
분양권을 살 때 매도자가 매수인에게 양도세를 대신 내게 하는 것이 불법일까요? 정답은 불법이 아닙니다. 양도세는 매도자가 내야지, 왜 매수자가 내지? 라고 생각하실 수 있습니다. 그런데 이건 합법이고 이 거래를 바로 손피거래라고 합니다.
손피거래는 매도자 손에,P 즉 프리미엄이라는 뜻에 부동산 거래 용어입니다. 예를 들어 손피 5천만원이면 매도자가 분양권을 팔아서 세금제외하고, 현금 5천만원을 프리미엄으로 받겠다는 의미입니다. 굳이 이렇게 손피로 거래를 하는 이유는 바로 높은 양도세율 때문입니다.
분양권을 1년 안에 팔면 양도세율이 77%, 1년이 지나고 팔면 양도세가 무려 66% 입니다. 사실 매도자 입장에서는 분양권을 팔더라도 대부분의 이익을 양도세로 내야 하기 때문에 굳이 팔 이유가 없습니다. 그런데 분양권을 꼭 사고 싶은 사람이 있을 수 있습니다. 이런 경우 매도인을 대신해서 양도세를 내더라도 분양권을 사서 신축 아파트에 살고 싶은 경우이죠,
네이버 부동산에 실제 올라와 있는 매물을 확인할 때 매물특징에 손피 1억이라는 문구가 나와있는데, 매수인이 매도인의 양도세를 대신 내서 분양권을 사고 매도인은 1억원을 프리미엄으로 가져가겠다는 의미가 됩니다. 그렇다면 이때 매수인은 양도세로 얼마를 내야 될까요? 바뀐 양도세 계산법에 대해서 알아보겠습니다.
| 이전 양도세 계산하는 법 | ||
| 1차양도세 | 분양가6억 + 손피1억 > 7억 매도 (1년이상 보유) | 양도차익 1억원 - 기본공제 250만원 X 66% = 6,435만원 |
| 2차양도세 | 매도인이 원래 내야하는 양도세를 부담하지 않으니 매도자의 이익으로 간주 | 6,435만원 X 66% = 4,247만원 |
| 총 매수금액 | 이전 매수자 총 양도세 | 1억 682만원 |
| 7억매도 + 양도세 1억 682만원 | 총 8억 682만원 | |
이전 양도세 계산방법은 위와 같습니다. 그런데 양도세 계산법이 바꼈습니다. 양도세를 2차까지 계산하는게 아니라 0원이 될 때까지 계속 계산을 하겠다는 겁니다. 바뀐 세법으로 양도세를 계산해보겠습니다.
| 현재 바뀐 양도세 계산하는 법 | |
| 1차양도세 | 양도차익 1억원 - 기본공제 250만원 X 66% = 6,435만원 |
| 2차양도세 | 6,435만원 X 66% = 4,247만원 |
| 3차양도세 | 4,247만원 X 66% = 2,803만원 |
| 4차양도세 | 2,803만원 X 66% = 1,850만원 |
| 0원이 될때까지 계산 ( 양도차익 1억원 양도세) | 1억 8,926만원 |
기존 양도세보다 현재 양도세는 거의 2배가 되었습니다.
▶기존 양도세 : 1억682만원
▶바뀐 양도세 : 1억 8,926만원
이렇게 분양권이 비싸지면 당연히 매수하려는 사람들이 줄어들어서 거래량 감소로 프리미엄이 낮아지거나 매도를 하더라도 예전보다는 수익이 줄어들 수 있습니다. 그래서 누구나 살고 싶은 상급지의 분양권이 아니라면 매도가 생각보다 어려워질 수 있다는 사실을 염두에 두고 청약을 신청을 해야 합니다.
마치며
청약 당첨 이후 분양권을 매도하는 경우에 고려해야 하는 3가지를 알아보았습니다. 어차피 로또 청약이라고 생각해서, 일단 신청하고 보자, 라는 마음이라면 혹시 당첨이 된 이후 분양권을 매도해야 할 때를 대비하기 위해서 위의 3가지는 꼭 청약 신청 전에 알고 있으셔야 합니다.
막상 당첨이 되었는데 전매제한 때문에 매도를 못해서 계약금과 중도금 이자를 내야 할 수도 있고 또는 실거주 의무가 있어서 당첨이 되더라도 포기해야 할 수도 있습니다. 그리고 양도세가 늘어나게 되면 당연히 분양권 시장이 위축될 수밖에 없기 때문에 당첨되고 정 안 되면 팔면 되겠지, 라는 가벼운 생각이 꽤 위험할 수 있습니다.
'얼죽신'이라는 말이 생길만큼 신축 아파트에 대한 열망이 점점 커지고 있습니다. 청약제도를 적극 활용하는 것도 좋지만,청약 당첨 이후에 전략도 중요합니다. 가족의 안정적인 미래를 위해서는 자산을 늘리는 것만큼 지키는 것도 중요합니다.
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